最近は不動産の物件紹介で、360度カメラTHETA（シータ）の画像を活用したバーチャルツアーをよく見かけるようになりました。それ以外でも建築・建設業における施工の進捗管理や記録として、THETAを便利にご活用頂くケースも増えています。
今回は「不動産投資にTHETAが必需品」とおっしゃる、医師であり投資家でもあるブロガーの「自由気ままな整形外科医」さんに、THETAがどのような点で、不動産投資に活用できるのかお話を伺いました！
不動産投資されている背景
医師としての充実感と経済的成功を両立する「経済的に自由な医師」になるための手段として、投資による資産形成マインドを持つことが必要、という切り口でのブログの情報発信がとても興味深いです。
医師という職業は、世間一般から見れば高給の部類に入るし、医師というネームバリューもまだまだ捨てたものではありません。しかし、実際に私たちの置かれている状況は、ハードのひと言です。
しかし卒後10年も経つと、医師としてやりがいのある仕事をこなしているものの、時間的・経済的には余裕のない自分に気が付き始める方が多いのです。医師の給与は、日中問わずという勤務の時間との引きかえに成り立っていることも背景です。
敷地をTHETAで撮影
開業すれば、勤務医の壁である経済的ハードルとは無縁の生活が送れる可能性がありますが、開業すると苦労して習得した専門的な医療技術を活かすことが難しくなります。臨床で腕を振るう勤務医を続けながらも、経済的自由を実現するためのキャリアパスとして、「医師＋投資」を第三のキャリアパスとして、自分の実体験をもとにブログの中で紹介しています。
一般的な長期金融投資などに加えて、不動産投資の例もご紹介されています。ただ、一般に不動産投資は難しそうというイメージがあります。
株式に比べて実物の資産であり、値動きが安定している、という点が不動産の特徴です。不動産投資というと、立地の良いマンションやビル、という印象があるかと思います。もちろん、そういった一棟マンションなどにも投資していますが、わたしが実施している不動産投資のひとつが「中古家屋の改築」です。
※イメージ図
都心の地価が高いエリアで、狭い土地の路地裏物件が出てくることがあります。低価格のものには廃屋のような物件が多いのですが、そういった物件を改築して賃貸に出しています。改築費用を含めた利回りにプラスして、給与所得から減価償却分や経費を控除することができます。その減税による節税効果を狙って、トータルで高い利回りを見込んでいます。
中古物件投資におけるTHETAの活用法
そんな不動産投資の中で、実際にどのようにTHETAを活用されているのでしょうか？
THETAが活躍するのは、先ほどお話した「中古家屋の改築」の不動産投資を検討する際です。中古物件は改築が前提となるため、投資物件にするためにどういった改築をする必要があるか、画像を見ながらシュミレーションができて、とても便利です。
不動産投資で重要なのは実質利回りを上げることですが、それには賃借人に長く住んでいただくことに限ります。そして長期賃貸の最大のポイントは快適な住環境です。快適な住環境は下記のような要素から成ると考えています。
・足腰の悪い人でも暮らせるバリアフリー
・室内の居住性
・駅近立地
・近所に買い物できる店がある
お使いのTHETA SC
これらの要素を満たしたうえで、可能であればデザイン性も重視するという戦略です。しかし、すべてを満たす物件を安価に手に入れることは至難の業です。限られた予算の中で、できることとできないことを取捨選択しつつ、ターゲットに合わせた物件を創り上げていくことになります。この作業はなかなか難しいものです。居住性が悪いと早期退去につながります。デザイン性で賃借人を騙すことは可能ですが、実際に住んでみて不便だとすぐに退去されるのです。
かと言ってデザイン性を無視すると、やはり入居が決まりにくくなります。この最適解は誰にも分らないので、最後は思い切ってひとつの案に絞ることになります。このようなシミュレーションを行ううえで、360度カメラのTHETAは非常に役に立っています。
THETAで撮影：改築前の確認
例えばTHTEAの360度画像をスマホのTHETAアプリで閲覧しながら、どこの部分を残して、どこの部分を取り払うか等、検討に役立てています。普段忙しく、頻繁に物件に足を運ぶことはできません。実際に物件に行くのは、購入前・改装前・改装後、の3回くらいです。その際にTHETAで物件内外をくまなく撮影し、リノベーションのイメージを考えたり、工事中の進捗で問題がないか、確認するためにも活用しています。
ご活用方法は、THETAを活用されている建築士さんとほとんど同じ使い方ですね！
実際、やりとりしている工務店の方でもTHETAを知っていたり、実際に使用されている方も多いようですね。床下の配管の確認のために、THETAを使っている工務店さんもいました。
THETAで撮影したパノラマ画像：改築途中の骨組みの様子
以前はデジカメを使用していましたが、画像がすべて断片的でした。THETAを使うことで空間がすべて繋がった状態で確認することができます。
具体的な、どんな点を検討するときに便利と感じることがありますか？
例えば、部屋全体の中で収納スペースや水回り、トイレの場所をここにしよう、など考えるために役立ちます。部屋の雰囲気に合わせるために、例えば具体的なキッチンの品番を検討するときも、THETAで事前に撮影しておいた360度画像を見ながら決めています。
THETAで撮影したパノラマ画像：改築前の確認
この物件は、築100年以上の家屋です。これを大幅に改修していたったのですが、このときはTHETAの画像を後で見返しながら、キッチンと部屋の間のふすまを残すかどうか？などの検討もしました。
こんなに古い家屋も、キレイにリノベーションして賃貸物件として活用することができるのですね。
全然問題ないですよ。上の画像は改築前のものですが、改装後は撮影していません。THETAは主に改装前や途中に使用することが多いです。改装後の画像もたまに撮影することはありますが、それは自分の記録としての振り返り用ですね。
THETAで撮影：改築後の記録
木造家屋の他にも、普通の重量鉄骨のビルを改装して投資することもあります。その際の改装にも、もちろんTHETAを活用しています。
単に物件を選んで投資されるだけではなく、具体的なリフォームのアイディア含めて、そこまで入り込んでされているのは驚きました。
不動産投資で成功している人は、このくらいのことはしていると思います。特に中古の物件については、どういうリフォームをするか、という点が重要になるためです。
THETAで撮影：改築途中の様子
上の画像は、工事中の進捗を確認するために撮影したものです。実はこれは自分が撮影したものではありません。自分の仕事も忙しくて現場に足を運ぶことはなかなかできないため、実際に改装を請け負ってくれている工務店の方にTHETAを渡して、撮影してもらったときのものです。
THETAを使い始めたきっかけ
THETAは最初からこのような用途を目的に購入されたのでしょうか？
いえ、初めはプライベートで興味を持って数年前にTHETA SCを購入しました。ぐるぐる360度回って画像を見ることができるのが面白いなと思い、旅行先で使ったりもしていました。今はコロナであまり旅行に行くことができなくなってしまいましたが、昨年も海外旅行に行った時にTHETAを使いましたよ。
@ryography_713
途中から、お話したような中古物件の投資をする際に、改装の検討に役立つなと思い始め、旅行以外でも使うようになりました。
THETAは普段どのように使用されていますか？
三脚や自撮り棒は特に使わず、手で持ってそのまま撮影することも多いです。空間の記録用で、特に誰かに見せるわけでもないので、手が映り込んでも気にはしていません。もし誰かに見せる場合は、簡単に自分が消せたり、映り込まないような撮影ができると便利だろうなと考えています。自分は映らず360度空間をきれいに撮影したいときは、自分は隠れて、スマホのTHETAアプリからリモートで撮影しています。
@ryography_713
改めて、THETAの魅力を教えて下さい。
不動産投資とひとことで言っても色々な種類がありますが、自分が主にTHETAを活用しているのは、中古改装物件です。改装物件のときには、THETAがないと仕事にならないくらい便利だと考えています。
ありがとうございます！THETAの活用方法もさることながら、中古物件の不動産投資に関するお話など、とても勉強になりました。
また、「簡単に自分が映らない」画像を、片側レンズごとで撮影する「タイムシフト」機能を搭載した、THETA SC2 for Businessというモデルもおススメです。薄暗いシーンが多い物件の屋内記録に便利なHDR合成も、本体のモードボタンですぐに呼び出すことができることも特徴です。ぜひお試しください！
編集：平川
